Grundstückserwerb

Geschrieben von Wolfgang Holzinger

Achtenswertes beim Erwerb von unbebauten Liegenschaften

1.1.1 Raumordnung und Flächenwidmungsplan

Die Raumordnung beinhaltet die Planung der Landesregierung für das gesamte Landesgebiet unter Berücksichtigung der übergeordneten Planung des Bundes sowie der benachbarten Bundesländer, sowie der Erkenntnis das der zur Verfügung stehende Lebensraum von der Bevölkerung unter Berücksichtigung der sozialen, kulturellen und wirtschaftlichen Bedürfnisse bestmöglich genutzt werden, sowie der Erkenntnis das Grund und Boden nicht dublizierbar ist. Von jeder Gemeinde wiederum ist ein vorausschauender Flächenwidmungsplan zu erstellen der auf den Vorgaben der Raumordnung basiert bzw. diesen nicht widerspricht, jedoch zeitgemäße Anforderungen in Hinblick auf Wirtschaftliche Notwendigkeiten, Umweltschutz und kulturelle Erfordernisse berücksichtigt.
Somit beinhaltet der Flächenwidmungsplan grundsätzlich die von der Gemeinde festgelegten Flächen welche als Bauland, als Grünland oder als Verkehrsflächen gewidmet sind.

Verkehrsflächen:
Zu den Verkehrsflächen zählen Hauptverkehrsstraßen, Schifffahrtsstraßen und Häfen, sowie Eisenbahngrundstücke und Flughäfen, sohin Flächen welche für den fließenden und ruhenden Verkehr notwendig sind.

Grünland:
Alle jene Flächen welche nicht als Verkehrs oder Bauflächen ausgewiesen werden gelten als Grünland, zu diesen Flächen zählen neben Land- und Forstwirtschaftlichen Flächen, Parkanlagen sowie Sport und Freizeitanlagen, Kleingartensiedlungen, Erwerbsgärtnereien und Friedhöfe.
Im Grünlandgebiet dürfen nur Bauten errichtet werden welche dem Zweck dienen und für die Bewirtschaftung notwendig sind, Bauten für den Land- und Forstwirtschaftlichen Betrieb etc.

Bauland:
Als Bauland eigenen sich jene Flächen welche von der Bodenbeschaffenheit her geeignet sind und von der Lage (Hochwasser, Lawinen) nicht gefährdet sind und überdies für die wirtschaftliche Erschließung keine unwirtschaftlichen Aufwendungen notwendig erscheinen. Weiter müssen diese Flächen in den Entwicklungsplan der Gemeinden passen und deren benötigte Flächen in diesen Zonenplan aufgenommen werden.

Die Bezeichnung für Bauland mit gewissen Einschränkungen und Auflagen können lauten:

Wohngebiete, reine Wohngebiete, Dorfgebiete, Kur und Fremdenverkehrs-gebiete, gemischte baugebiete, Kerngebiete, Betriebsbaugebiete, Industriegebiete, Industriezone leicht, Landeflächen (für Hafengebiete), Zweitwohnungsgebiete, Geschäftsbaugebiete.

Achtung: bei Bauerwartungsland – hier ist erst der Plan gefasst worden dies in entsprechende Bauflächen umzuwidmen, es wurde ein Gemeinderatsbeschluss gefasst dieser muss erst von der Zuständigen Landesregierung überprüft und befürwortet werden erst dann kann der Antrag wieder im Gemeinderat behandelt werden.
Weiters ist bei Bauflächen auf Rückwidmung zu achten, gemäß diverser Gemeinderatsbeschlüsse besteht in diversen Gemeinden eine Bebauungs-verpflichtung sollte diese bestehen kann einerseits die Gemeinde bei dem Umwidmungsverfahren eine Sicherstellung pro m² Bauland verlangen in Kärnten sind dies üblicherweise € 5 – 7,- pro m². Eine weitere Möglichkeit besteht sollten die als Bauland gewidmeten Flächen nicht bebaut werden so kann die Gemeinde ein Rückwidmungsverfahren einleiten.
Ebenso sind die Bebauungspläne der Gemeinde zu betrachten um zu erkennen was ist hier in Zukunft geplant, Straßenverlegung, Errichtung eines Supermarktes oder eine Gemeindezentrum etc. um keine Überraschungen zu erleben.

1.1.2 Rechte, Lasten sowie Dienstbarkeiten
Bei den Dienstbarkeiten stehen sich zwei oder mehrere Grundstücke gegenüber, somit handelt es sich um ein dienendes und ein herrschendes Grundstück, die Grunddienstbarkeit ist für das dienende Grundstück eine Belastung und für das herrschende Grundstück ein Recht bzw. Bestandteil. Es sollte somit geprüft werden ob sich auf dem Grundstück eventuell solche Belastungen bestehen, Dienstbarkeiten könnten z.B. Leitungsrechte für Versorger (Kanal Wasser Strom Pipeline oder sonstige Leitungen etc.) sein, Dienstbarkeiten können aber auch persönliche Wegerechte oder Zufahrtsrechte zu anderen Grundstücken sein. Rechte könnten aber auch Wasserrechte (Viehtränke, Wasserabschöpfrechte, Wasser zu und Ableitung) Weiderechte, Waldrechte (Holzbezugsrecht) sein. Oder befinden oder sonstige Usancen (z.B. ein Fußgänger oder Fahrradweg der bereits von den Anrainern länger als 30 Jahre benützt wurde und sich so in ein ersessenes Recht gewandelt hat) welche aus dem Grundbuch nicht ersichtlich sind auf dem Grundstück. Außer den oben beschriebenen Dienstbarkeiten gibt es noch persönliche Dienstbarkeiten diese sind an eine Person gebunden und nicht übertragbar oder vererbbar. Rechte können auch Reallasten sein welche vom Eigentümer oder Verkäufer zu erfüllen sind, oder aber auch Vorkaufsrechte oder Wiederkaufsrecht.

1.1.3 Bodenbeschaffenheit und Untergrundverhältnisse
Befragung der Nachbarn, wie ist der Boden in dieser Gegend, ist der Boden felsig oder ist der Boden feucht wie sind die Keller in der Nachbarschaft was ist dabei zu beachten, wie verhält sich der Boden im Frühjahr nach der Schneeschmelze oder im Herbst bei Regenzeit?
Ungünstige Bodenverhältnisse erhöhen die Baukosten durch Bodenauswechslung zusätzliche Fundamentierung eventuelle Drainagierung etc.

1.1.4 Versorgungsmöglichkeiten
Ist das Grundstück aufgeschlossen? D.h. befestigter Weg zum Grundstück, Versorgungsleitungen sowie Strom Wasser und Kanal in Nähe der Grundstücksgrenze, sowie weitere Versorgungsleistungen wie z.B. Fernwärmeanschluss, Gasleitung, Telefon oder Internet-, oder TV Anbieter.

Trink und Nutzwasser - In manchen Gemeinden gibt es einen Wasserverband hier ist vorab anzufragen ob überhaupt, aufgrund vorhandener Ressourcen Wasserrechte vergeben werden. Bei Eigenversorgung (Brunnen) ist auf die Qualität des Wassers zu achten. Sollte der öffentliche Anschluss nicht an der Grundstücksgrenze oder in der Nähe sein so ergeben sich durch die Grabungs- und Verlege arbeiten wesentliche Mehrkosten.

Abwasserbeseitigung – wenn ein öffentlicher Kanal vorhanden ist dann wird der Anschluss meist zwingend vorgeschrieben es ist nur wieder darauf zu achten das Anschlussmöglichkeiten in der Nähe des Grundstücks befinden. Sollte kein öffentliches Netz vorhanden sein so ist die Entsorgungsmöglichkeit auf dem eigenen Grundstück zu prüfen bzw. wird eine Kläranlage oder Sammelbehälter vorgeschrieben. Die eigene Kläranlage ist jedoch meist die teuerste Variante, da einerseits bereits die Errichtung erhebliche Kosten verursacht.

Stromversorgung – ohne elektrischen Strom lässt sich heute sowieso kein Haushalt mehr führen es muss der nächste Anschlusspunkt eruiert werden und ob der Strom via Erdkabel oder Hochleitung in die Liegenschaft gelangen sollte.

Achtung: Anschlussgebühren für diese Versorgungsleitungen sind unabhängig vom Vorhandensein von der Gemeinde je nach Größe des geplanten bzw. zu errichtenden Bauwerks.

1.1.5 Anliegerleistungen
Wurden der Gemeinde bereits eventuelle Straßen- Weg-, oder Gehwegerrichtungskosten entrichtet, oder ist zur Weg oder Gehsteigerrichtung noch Bauland abzutreten? Je nach Gemeinde kann dies unterschiedlich gehandhabt werden.

1.1.6 Faktoren die den Grundstückswert beeinflussen
Größe des Grundstückes, größere Grundstücke erzielen meist einen geringeren Preis pro m² als kleinere bzw. sollte das Grundstück entsprechend der Nutzugsmöglichkeit verbaut werden können. Die durchschnittlichen Größen bei Einfamilienhäusern liegen je nach Gemeinde und Preislage zwischen 500m² und 1.000m². Die Form des Grundstückes ist ebenso maßgeblich da sich rechteckige Grundstücke am besten für die Bebauung eignen und hier sollte das Verhältnis Lange zu Breit in etwa 2:1 betragen, länglichere Grundstücke oder solche mit mehreren Ecken oder gar dreieckig werden minder bewertet da die Bebauung meist schwieriger erscheint.

Lage und Zone des Grundstückes ebene Lage bis Hanglage maximal 10% Neigung, gelten noch als leicht bebaubar alle anderen Neigungen bedürfen bereits einen höheren Bauaufwand und sind auch schwieriger zu bewirtschaften.
Bei steileren Geländen sind meist Stützmauern sowie zusätzliche Treppen etc. notwendig.

1.1.7 Bewertung des Baugrundstückes
Alle oben genannten Faktoren haben für die Bewertung eines Grundstückes Relevanz und sind auch zu berücksichtigen, für die Bewertung eines Grundstückes eignet sich am besten das Vergleichswertverfahren. Um ein solches Vergleichswertverfahren objektiv zu gestalten sollten folgende Punkte unbedingt beachtet werden:

  • Es sollten ausreichend Vergleichsgrundstücke in der Gegend vorhanden sein mit denen man das zu bewertenden Grundstück vergleichen kann
  • Die Vergleichsgrundstücke sollten auch die gleichen Parameter in Hinblick auf Größe, Bodenbeschaffenheit, Lage sowie Erschließungsgrad aufweisen
  • Die Vergleichspreise können aus der Urkundensammlung des Grundbuches ausgehoben werden und sollten nicht älter als 4 Jahre sein, bei Preisänderungen sollte der Preisindex sowie Zu- oder Abschläge berücksichtigt werden, außerdem sollten zu Preisvergleichen nur objektive Preise herangezogen werden, Gefälligkeitspreise unter Verwandten oder Liebhaberpreise, sowie Preise aus Zwangs-versteigerungen sollten keine Bedeutung erlagen.

1.1.8 Anekdoten aus dem Bautagebuch
Wie hat sich dieses Bauland historisch entwickelt was war auf dem Grundstück gelagert? Aus unzähligen Vorkommnissen sollten einige erwähnenswerte kurz erläutert werden. Bei einem Bauvorhaben in der Gemeinde St. Kanzian hat eine Familie einen Baugrund erworben, hier haben Bauern während der letzten vermutlich 60 bis70 Jahre altes Heu, Reisig und sonstigen Müll in eine Grube entsorgt, danach wurde immer wieder Erde aufgeschüttet und so entstand ein Grundstück mit einer Wiese, welche in Bauland umgewidmet wurde. Beim Aushub musste über 10 m der Boden ausgehoben und ausgewechselt werden um auf einen tragfähigen Boden zu gelangen. Bei einem Bauvorhaben in der Gemeinde Moosburg wurde eine Baugrube ausgehoben und es kamen Unmengen von alten Lederabfällen zum Vorschein der Boden musste ausgewechselt, die Lederabfälle als Sondermüll entsorgt werden. Bei einem Bauvorhaben in Annenheim wurde übersehen das dort in ferner Vorzeit der See weit in das Land reichte und hier besonders leichte Lehmschichten vorhanden waren wodurch der Boden ebenso wie bei erst beschriebenem Beispiel großflächig und tief ausgehoben werden musste und mit Unmengen von Schotter aufgefüllt werden musste um den Bauplatz auch baureif zu gestallten.

Alle Grundstückskäufer hätten sich diese Kosten und Mühen sparen können hätten Sie sich vorher umfassend über die Grundstücke bei Nachbarn informiert oder gegebenenfalls Probebohrungen auf dem Grundstück durchführen lassen um auf jeden Fall Klarheit über die Bodenbeschaffung zu erhalten.

1.1.9 Bebauungspläne
Vor Erwerb des Grundstückes sollte sich der Käufer bereits mit den Bebauungsplänen vertraut machen um zu erkennen ob das von Ihm gewünschte Bauwerk auch auf diesem Bauplatz errichtet werden darf.

Diese geben Auskunft über die gesetzlichen Bebauungsvorschriften in der jeweiligen Gemeinde bzw. von diesen ausgewiesenen Bauflächen, die häufigsten können wie folgt ausgewiesen sein:

Inhalt des Flächenwidmungsplans, vorgeschriebene Bauweise, Straßenfluchtlinien, Baufluchtlinien, Grundflächenzahl (GRZ Bebauungsgrad), Geschossflächenzahl (GFZ Baudichte), Gebäudehöhe, sowie eventuell Firstrichtung, Lage der Grundstückseinfahrt, Erhaltung des Ortsbildes unter gewissen Umständen in sensiblen Bereichen die Einberufung der OBK Ortsbildkommission, sowie Form und Neigung der Dachflächen sowie deren Beschaffenheit, Baustoffe und Anstriche inbegriffen.

1.1.10 Bauweisen
In den meisten Gemeinden gibt es einen Textlichen Bebauungsplan (dieser kann via Internet oder Mail von der Gemeinde angefordert werden) welcher Auskunft über die mögliche Bebauung bzw. Verteilung der Baumassen auf den Bauplätzen unter Berücksichtigung der Baufluchtlinien gibt, sollte dies nicht der Fall sein erteilt der Bürgermeister oder Amtsleiter über die mögliche Bebauung Auskunft.

Geschlossenen Bauweise - die Gebäude müssen in der Fluchtlinie zu den Nachbarbauten stehen und jeweils bis zu den beiden Grundstücksgrenzen verbaut werden, den Abschluss bildet eine Feuermauer, in gewissen Fällen können en Abschluss auch Garage oder Carport bilden, wobei die Bebauung des Nachbarbauplatz wiederum mit der Garage oder Carport beginnt.

Halboffene Bauweise – hier entstehen meist Reihenhäuser oder Zeilenbauweisen, das Objekt umfasst mehrere Grundstücke bzw. mehrere Hausnummern.

Offene Bauweise – hier handelt es sich um einen allseits freistehenden Bau auf einem Grundstück mit einer Hausnummer, der richtet sich nach den Vorgaben sowie der vorgegebenen Mindestabstandsfläche zur Grundstücksgrenze, dies sind meist 6/10 der Dachtraufen höhe oder mindestens 3m das Carport darf wiederum diese Grenzabstände unterschreiten sofern das Bauwerk nicht länger als 6m und die fertige Höhe von 2,80m bzw. 3,00m nicht überschreitet.

Gekuppelte Bauweise - die Gebäude werden seitlich an zwei benachbarte Bauplätze aneinander gebaut, nach den anderen beiden Seiten aber freistehend errichtet.

Gruppenbauweise – hier entstehen auf mehr als zwei Bauflächen gleichzeitig Gebäude welche an den Grenzen aneinandergebaut werden und lediglich an den Enden der äußeren Bauflächen werden die Seitenabstände freigehalten.

Verdichtete Flachbauweise – hier sollen mehrere Gebäude in geschlossener bzw. gekuppelter Bauweise errichtet werden wobei die Gebäude nicht höher als zwei Stockwerke und ein ausgebautes Dachgeschoß über dem Kellergeschoß oder der Bodenplatte betragen dürfen. Sollten alle diese Parameter dem Kunden entsprechen kann der Kaufvertrag errichtet werden, zu diesem Zweck sollte ein Notar oder Rechtsanwalt des Vertrauens hinzugezogen werden die hinreichenden Gründe für diesen Schritt sind unter dem Kapitel Berater ausgeführt.

Für Fragen betreffend des Grundstückserwerbes können Sie sich jederzeit an den Autor unter Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein! wenden.

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