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Das Grundbuch

Geschrieben von Wolfgang Holzinger

Was sind die wesentlichen Züge des Grundbuches und kurze historische Entwicklung

Das Grundbuch
Die Festschreibung und Aufzeichnung von Besitz und Rechten an Liegenschaften hat bereits eine lange Tradition. Waren ursprünglich aus der Antike Steuerkataster bekannt wurden später im Mittelalter bei Übertragungen oder Erwerb von Liegenschaften bzw. Übereignungen in Traditionscodices festgehalten d.h. es wurden Besitzungen in Urbaren aufgezeichnet.

Eines der ältesten bekannten Verzeichnisse „Urbar“ der Epoche um das Jahr 1086 ist das „Domesday Book“ in welchem Wilhelm der Eroberer sämtlichen Grundbesitz des Königreiches katalogisieren lies. Später flossen Merkmale des römischen Rechtes in die Gepflogenheiten und Usancen der Grundbücher ein im deutschsprachigem Raum setzten sich jedoch die bereits fest verankerten traditionellen Merkmale des Grundstücksverkehrs durch welche aus dem 12.Jahrhundert resultierten und in sogenannten Schreinsbüchern welche bereits in den Städten fest verankert waren den Ursprung fanden.

Die verstärkt auftretenden Unklarheiten bei den Eigentumsverhältnissen von Grund und Boden lies das Bedürfnisse nach Aufzeichnungen über Eigentumsverhältnisse von Grund und Boden wachsen. So wurde im damaligen Amtsbuchwesen verstärkt derlei Besitzwechsel ebenso festgehalten wie erbrechtliche Verfügungen oder Hypotheken.

Unter den Habsburgern wurde um 1720 in Mailand erstmals ein auf kartographischen Darstellungen basierender Kataster erstellt welcher von Kaiserin Maria Theresia von Österreich übernommen wurde, diese ordnete die Errichtung von Katasterregister und Katastermappen im gesamten Reich an.

Kaiser Franz I erließ am 23. Dezember 1815 per allerhöchstem Patent den heutigen Kataster auf welchem unser Grundbuch, sowie jenes der ehemaligen Monarchie Staaten, noch heute basiert. Die Vermessung des Katasters wurde in vier Phasen unterteilt

  • trigonometrische Triangulierung
  • graphische Triangulierung
  • Beschreibung und Vermessung der Gemeindegrenzen
  • Detailvermessung

Für Tirol wurden aufgrund der Widerstände der örtlichen Regierung separate Ausgangspunkte verankert.

Sinn und Zweck jeglicher Aufzeichnung war von jeher die Beweisbarkeit von Grundbesitz sowie deren Rechtmäßigkeit. Gemäß dem Grundgesetz wer dem Inhalt vertraut für den gilt er als richtig. Dies hat sich bis heute bewahrt das jeder auf die Richtigkeit des Grundbuches vertrauen darf.

Dies ist nicht überall so, noch heute gibt es viele europäische Staaten in welchem recht kuriose undurchsichtige Grundbuchsusancen bis heute vorherrschen, so kann beispielweise in Spanien noch heute eine Liegenschaft in einem Lokal gekauft werden und die Vereinbarung auf einem Bierdeckel festgehalten werden und so die Liegenschaft den Besitzer wechsel

Grundbuchsystem und deren Bedeutung
Aus der Historie hat sich unser heutiges Grundbuch entwickelt und dient somit zur Festhaltung sämtlicher Rechtsverhältnisse an Liegenschaften, somit ist es besonders wichtig bei anstehenden Transaktionen sich vorab über den Rechtsstand der jeweiligen Liegenschaft vorab im Grundbuch zu beschäftigen bzw. informieren zu lassen.

Das heutige Grundbuch ist ein von den zuständigen Gerichten geführtes öffentliches für Jedermann/Frau zugängliches Register, in welches Grundstücke und die an ihnen bestehenden dinglichen Rechte eingetragen werden. Das hierfür zuständige Gericht ist jenes Bezirksgericht in dessen Sprengel sich das zu bearbeitende Grundstück befindet. Das Grundbuch gibt Auskunft über Eigentümer und Größe der Liegenschaft, Nutzungszweck (Bauland oder Wald und Wiese) Widmung, Belastungen und Bestandsrechte – sowie Historie der Eigentümerstruktur (Urkundensammlung). In das Grundbuch kann jedermann – egal ob er Eigentümer ist oder nicht – ohne Angabe von Gründen Einsicht nehmen. Nachdem die Grundbücher nicht mehr in Form von Büchern sondern via EDV geführt werden, erfolgt die Einsicht in Form einer Abschrift (Grundbuchsauszug ) welche gebührenpflichtig ist.

Prinzipien des Grundbuches
Öffentlichkeitsgrundsatz – Eintragungsgrundsatz – Vertrauensgrundsatz – Prioritätsprinzip – Bestimmtheitsgrundsatz - Legalitätsprinzip – Antragsprinzip – Prinzip des bücherlichen Vormannes

Das Grundbuch ist ein öffentliches Liegenschaftsregister.

Das Eintragungsprinzip besagt, dass dingliche (gegen Dritte wirksame) Rechte an Liegenschaften nur durch die Eintragung erworben, beschränkt o.ä. werden können, auch die Löschung eines Pfandrechtes wird eingetragen.

Vertrauensprinzip: jeder kann darauf vertrauen, dass die Eintragung korrekt erfolgt.

Prioritätsprinzip: der Rang der Eintragung ist entscheidend.

In Österreich werden folgende Grundbücher geführt:

  • Allgemeine Grundbücher, für sämtliche im Sprengel des zuständigen Bezirksgerichtes liegenden Grundstücke mit Ausnahme von Grundstücken des öffentlichen Gutes welche in Sondergrundbüchern geführt werden.
  • Sondergrundbücher zu diesen gehören die Eisenbahnbücher wie bereits der Name mitteilt für Grundstücke die zum Betreib einer Bahn dienen, ebenso wie Bergbücher diese beinhalten Bergwerks-berechtigungen

Die Rechtsgrundlage für das Grundbuch befinden sich im:

  • ABGB
  • Allgemeinen Grundbuchsgesetz
  • Allgemeinen Grundbuchsanlegungsgesetz
  • Grundbuchsumstellungsgesetz
  • Liegenschaftsteilungsgesetz
  • Vermessungsgesetz

Die Bestandteile des Grundbuches sind das Hauptbuch und die Urkundensammlung, zusätzlich existieren Hilfseinrichtungen wie:

  • Grundbuchsmappe
  • Grundstücksverzeichnis
  • Straßenverzeichnis
  • Personenverzeichnis

Diese sind jedoch nicht Bestandteil des Grundbuches, sondern unterstützende Unterlagen. Das Hauptbuch - stellt Verzeichnis der Liegenschaft im entsprechenden Gerichtsbezirk (GB) dar und ist nach Katastralgemeinden (KG) geordnet. Jede Liegenschaft einer Katastralgemeinde hat im Hauptbuch eine fortlaufende mit der Einlagezahl (EZ) nummerierte Grundbuchseinlage.

Die Urkundensammlung enthält sämtliche Urkunden im Original oder in beglaubigter Abschrift aufgrund welcher eine Veränderung im Grundbuch durchgeführt wurde, die Urkunden werden in chronologischer Reihenfolge geführt, die Sammlung der Unterlagen erfolgt jeweils in dem zuständigen Gerichtssprengel.

Grundbuchsauszug
Somit existiert für jedes Grundstück ein sogenannter Grundbuchsauszug, dieser kann bei Grundbuchsgerichten, Vermessungsämtern sowie Digital bei Notaren und Rechtsanwälten oder mittlerweile bei Internetdiensten abgerufen werden.

Jeder Grundbuchsauszug besteht aus drei Teilen, dem:

  • A – Blatt = das Gutsbestandsblatt
  • B – Blatt = das Eigentumsblatt
  • C – Blatt = das Lastenblatt

A Blatt - Das Gutsbestandsblatt wird neben der Aufschrift in weitere zwei Abteilungen unterteilt

Aufschrift: Benennung des Grundbuches, Bezirksgericht, Einlagezahl, Abfragedatum, ev. Wohnungseigentum oder Baurechte, Stammeinlage oder Baurechtseinlage, Tagebuchzahl von unerledigten Grundbuchsgesuchen (Plombe – ACHTUNG hier passiert etwas) sowie letzte Tagesbuchzahl der letzten vollzogenen Eintragung.

A1 Blatt: hier sind alle Grundstücke des Grundbuchskörpers mit der Grundstücksnummer, der Widmung und Benützungsart, Flächenausmaß und Grundstücks Adresse ausgeführt. (Achtung Flächenwidmungsplan könnte sich ändern, auch rote Bauverbotszonen sind erst in der Neuzeit fallweise vermerkt) Ein Widmungsplan ist immer gesondert bei der zuständigen Gemeinde zu hinterfragen.

A2 Blatt: dieses beinhaltet Eintragungen über Veränderungen am Grundbuchskörper durch Zu und Abschreibungen, öffentlich rechtliche Beschränkungen und Lasten, Rechte aus Grunddienstbarkeiten, Anmerkung der Rangordnung der beabsichtigten Veräußerung einzelner Grundstücke, Abtretung des Hauptmietzinses, Einsichtigmachung eines Superädifikates, Anmerkung des Assanierungsgebietes, Einleitung von Agrarverfahren und das Maschineneigentum.

B - Blatt Das Eigentumsblatt mit laufender Nummer (B-LNR) ist die Größe des Anteiles in Form einer Bruchzahl sowie der Name des Eigentümers ev. mit Adresse angeführt.
Eventuelle subjektive Beschränkungen deren der Eigentümer wie z.B. (Minderjährigkeit, Sachwalterschaft, Konkurs, fideikommissarische Substitution ) Verwaltung unterliegt.

C – Blatt Das Lastenblatt mit dem Eigentum an einer Liegenschaft gibt die damit verbundenen Lasten und Rechte z.B. Vorkaufsrecht, Wiederkaufsrecht, Bestandsrechte, Pfandrechte, Vorrangeinräumungen, Dienstbarkeiten in dienender Stellung, Veräußerungs- und Belastungsverbot und Reallasten an.

Grundbuch:

Was eingetragen ist gilt

Diese Eintragung muss aber rechtskräftig, ohne Streitanmerkung und mindestens drei Jahre alt sein (wegen allfälliger Löschungsklage)

Was nicht eingetragen ist, gilt nicht

Gutgläubigkeit muss zum Zeitpunkt des Ansuchens um die Einverleibung vorhanden sein, guter Glaube liegt nur dann vor wenn kein schuldhaftes oder fahrlässiges Handeln vorliegt.

 

Für fragen betreffend des Grundbuches können Sie sich jederzeit an den Autor unter Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein! wenden.