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Immobilienmarkt: Österreichische Nationalbank warnt vor Kredit-Preis-Spirale

Geschrieben von Wolfgang Holzinger

 

Die Österreichische Nationalbank (OeNB) warnt angesichts der weiter steigenden Wohnimmobilienpreise vor einer Überhitzung des Marktes. Die Notenbank will nun prüfen, ob Aufsichtsmaßnahmen erforderlich sind.
Die Österreichische Nationalbank (OeNB) warnt in ihrem aktuellen Financial Stability Report vor den wachsenden Herausforderungen für die Finanzmarktstabilität aufgrund des Niedrigzinsumfeldes. Dabei machen sich die Experten der OeNB anscheinend vor allem über die Entwicklung am heimischen Immobilienmarkt sorgen. So stiegen die Wohnimmobilienpreise in Österreich im bisherigen Jahresverlauf erneut an. Im dritten Quartal 2019 lagen sie fünf Prozent über dem Wert des Vorjahres, womit der Fundamentalpreisindikator der OeNB eine Überbewertung von 14 Prozent ausweist. Im September 2019 hat das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) deshalb die Einhaltung seiner quantitativen Leitlinie zu nachhaltigen Kreditvergabestandards durch die Banken evaluiert.

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Künstliche Intelligenz: smarte neue Immobilienwelt

Geschrieben von Wolfgang Holzinger

KIIn Zeiten der Digitalisierung nimmt die Informationsdichte immer mehr zu. Software-Lösungen, die die Fähigkeit besitzen selbstständig dazuzulernen, können Menschen dabei helfen, Herr über die Datenflut zu werden und viele Arbeitsschritte effizienter zu gestalten.

Bei uns hat die Künstliche Intelligenz (KI) bereits Eingang gefunden. Intelligente Technologien, die große Datenmengen selbstständig auswerten, können als wichtiges Instrument in verschiedenen Bereichen der Wertschöpfungskette zum Einsatz kommen. Aktuell greift die KI vor allem in den Verwaltungsprozess der Informationen ein, analysiert Dokumente und prüft Rahmenbedingungen. Auch in den Bereichen Energie, Brandschutz, Sicherheit, Steuerung und Überwachung sind intelligente Technologien am Werk.


KI: Herausforderung oder Chance?
Oft herrscht Skepsis, wenn es um neue Technologien und Denkweisen geht. Vor allem dann, wenn Arbeitsplätze zu verschwinden drohen. Eines steht fest: Der Mensch bleibt nach wie vor die Schnittstelle. Es kann davon ausgegangen werden, dass neue Kompetenzen immer mehr in den Fokus rücken werden. Arbeit wird demnach nicht verschwinden – sie wird sich verändern. Für Immobilienmakler bedeutet das, die eigene Weiterbildung und die der Mitarbeiter auf der Prioritätenliste nach oben zu platzieren.


Hält man sich die Vorteile und neuen Möglichkeiten, die die KI mit sich bringt, vor Augen, dann fällt es nicht schwer, positiv in die Zukunft zu blicken. So werden Software-Lösungen wie die Immowelt-Software zunehmend um KI-Funktionen erweitert. Diese übernehmen die Routinearbeit, damit der Immobilienprofi mehr Zeit für die Kundenberatung hat und sich voll und ganz auf die anspruchsvollen Aufgaben konzentrieren kann. Denn intelligente Tools sorgen für Verlässlichkeit, Präzision und sind in der Lage, Komplexität zu reduzieren. Sie bedeuten weniger manuellen Aufwand bei Transaktionen, Unterstützung bei Markt- und Rechtsanalysen sowie rasche Erledigung und Abwicklung des gesamten Prozesses von der Vermarktung über die Akquise bis hin zum Verkauf. So sollen beispielsweise KI-Chatbots Immobilienprofis dabei helfen, den Kunden noch effektiver zu betreuen – und das rund um die Uhr. Natürlich können digitale Helfer die Beratung durch einen Professional nicht ganz ersetzen, sie können aber effektiv bei der Kommunikation unterstützen und die Kundenzufriedenheit steigern.  Es lässt sich nicht bestreiten: Die KI verändert schon heute die Arbeit von morgen und eröffnet viele neue technologische Möglichkeiten. Sie wird aber auch weitere Fragen, z. B. nach Datensicherheit oder der Einhaltung der rechtlichen Rahmenbedingungen, aufwerfen. Die Entscheidungsfähigkeit des Menschen wird sie in absehbarer Zeit nicht ersetzen. Im Immobiliensektor ist daher ein gut funktionierendes Zusammenspiel von KI und Mensch das Erfolgsrezept der Zukunft.

Wir setzen bereits auf zukünftige Trends „Alles rund um Ihre Immobilie“

Blower Door Test – Einsatz – und Notwendigkeit

Geschrieben von Wolfgang Holzinger

Die Belastung der Umwelt infolge der Gebäudebeheizung und der damit verbundenen CO2-Emission hat dazu geführt, dass massive Anstrengungen unternommen werden, den Heizenergieverbrauch zu senken. Wesentliches Augenmerk lag dabei bislang auf einer verbesserten Wärmedämmung von Gebäuden.

Die Luftdichtheit der Gebäudehülle gewinnt mit steigendem Dämmniveau zunehmend an Bedeutung. Bei einem entsprechend dem heutigen Stand der Technik gedämmten Gebäude können die Lüftungswärmeverluste über die Betätigung von Fenstern (Ventilation) und Undichtigkeiten in der Gebäudehülle (Infiltration) über 50% der gesamten Wärmeverluste verursachen.

Bei der Betrachtung neu ausgeführter, als ’Niedrigenergiehäuser’ projektierter Gebäude stellt sich die Frage, ob der Luftdichtheit der Gebäudehülle genügend Aufmerksamkeit geschenkt wird. Soll in einem Neubau zudem eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung zum Einsatz kommen, erhält die Luftdichtheit der Gebäudehülle noch mehr. Wird das Erreichen einer ausreichenden Luftdichtheit auch entsprechend intensiv verfolgt?

Eine Luftdichtheitsmessung mit der Differenzdruckmethode ’Blower Door’ ist eine zerstörungsfreie Möglichkeit, die gesamte Leckagemenge durch die Gebäudehülle zu quantifizieren sowie größere Leckagen zu lokalisieren. Es wird aufgezeigt, welche Luftdichtheit heute neu errichtete Gebäude, bei deren Bau die Fragestellung der Luftdichtheit bekannt ist, erreichen, und wo die typischen Schwachstellen zu finden sind.

 

Die Bestimmung der Luftdichtheit der Gebäudehülle mit der Blower Door kann mit geringem technischem Aufwand als ’Qualitätskontrolle’ der Gebäudehülle eingesetzt werden. Stehen mehrere regelbare Ventilatoren oder sogar mehrere komplette Blower Door-Systeme zur Verfügung, lassen sich selbst komplexe Objekte relativ detailliert untersuchen.

Zur Durchführung einer Blower Door Messung wird die Blower Door in eine geeignete Gebäude-öffnung luftdicht eingebaut (vgl. Bild 1). Der erste Schritt der Untersuchung sollte die Leckageortung sein. Dies ermöglicht es abzuschätzen, welche Bereiche des untersuchten Gebäudes besonders undicht sind. Somit kann, sollten es die Leckagen erlauben, die folgende quantitative Untersuchung so ausgelegt werden, dass auch für einzelne Leckagen quantitative Aussagen möglich werden. Das Gebäude wird für die Leckageortung einem konstanten Unterdruck von 50 Pa ausgesetzt und bei einem Rundgang werden mit der Hand oder einem Hitzdrahtanemometer Leckagen in der Gebäudehülle aufgespürt.

Detailliertere Informationen über Undichtheiten eines Gebäudes können aus zusätzlich zu der ’Standardmessung’ durchgeführten Messungen gewonnen werden. Bei diesen zusätzlichen Messungen müssen die Randbedingungen variiert werden.

Typische Leckagen
Blower Door Messungen zeigen, dass bestimmte Leckagen beinahe immer vorhanden sind. Die bei den hier vorgestellten Messungen gefundenen typischen Leckagestellen können wie folgt zusammengefasst werden.

– Nicht verklebte bzw. nach der Verlegung durchlöcherte Dampfsperre/Luftdichtheitsfolie
– Kellertüren, z.B. zum Heizungskeller ohne unterseitige Dichtung.
– Fensterlaibung, Anschluß Blendrahmen/ Außenwand. Häufig mit Acryldichtung abgedichtet; diese Abdichtung ist nicht dauerhaft dicht.
– Fenster/Fensterbank. Das in diesem Bereich übliche Verfugen mit Silikon ist nicht dauerhaft dicht.
– Fensterbank/Wand, meist ausgeschäumt und/oder beigeputzt. Der so ausgeführte Anschluss der Fensterbank ist nach kurzer Zeit nicht (mehr) dicht. Der Eckbereich von Fensterbänken ist meist von vornherein nicht dicht.
– Einbauspülkasten, eingebaut in einen Installationsschacht oder eine Installationswand. Häufig auch beim Einbau in eine Außenwand.
– Steckdosen, Lichtschalter, generell alle offenen Einbauten in Außenwänden.
– Scharnierbereich von Dreh–Kipp–Fenstern und, vor allem, von Fenstertüren mit Anschluss
an geflieste Böden. Hier wird für das untere Scharnier häufig ein Loch in die Fliesen geschlagen, welches zur Leckage führt.

Die genannten Leckagestellen wurden auch bei vielen anderen Messungen, durchgeführt an Objekten unterschiedlichster Bauart, immer wieder festgestellt.

 

Model 1000 Blower Door

von Kmcrady - Eigenes Werk, CC BY 3.0, https://commons.wikimedia.org/w/index.php?curid=15121822

 

Kaufen oder Mieten

Geschrieben von Wolfgang Holzinger

Eine Entscheidung fürs Leben …

… trifft, wer zwischen Kauf und Miete einer Immobilie wählen muss.

billionphotos 923250Wo wollen Sie morgen wohnen?

Das Wertsteigerungspotenzial einer Immobilie, so der Volksmund, ist wegen der begrenzten Grundstücks-Ressourcen unerschöpflich. So ganz stimmt das natürlich nicht. Nur wenn die Zahl der potenziellen Immobilien-Nachfrager steigt oder zumindest nicht abnimmt, geht diese einfache Rechnung auf.

Einflussfaktoren auf den Immobilienwert
Doch gerade der demographische Faktor hat sich als höchst veränderliche Größe erwiesen: die Geburtenraten sinken. Zudem tun sich die Menschen wegen des arbeitsplatzbedingten Zwangs zur Mobilität mit der Standortfestlegung schwer. Und nicht zuletzt war es die gesamtwirtschaftliche Lage, die zu einer Kaufzurückhaltung geführt hat. Die Entwicklung der Immobilienpreise in Österreich schien diese Zusammenhänge in den vergangenen Jahren deutlich zu bestätigen.
Inzwischen scheinen eben diese Faktoren die alte Volksweisheit vom stetig steigenden Immobilienwert aber wieder zu rehabilitieren. Zwar hat die Bevölkerung nicht zugenommen, was in der Folge auch zu keiner Steigerung der Nachfrage führen kann; durch den verstärkten Trend zu Singlehaushalten - gepaart mit dem individuellen Wunsch jüngerer Menschen nach mehr Wohnraum - wird der Geburtenrückgang jedoch ausgeglichen.
In Bezug auf die Arbeitsplatzwahl gibt es seit vielen Jahren nach wie vor nur die Migration vom Land in die Stadt; aber immer mehr Menschen wollen im Grünen wohnen und nehmen dafür auch längere Pendlerstrecken in Kauf. Das hebt das Phänomen der Landflucht auf bzw. kehrt es teilweise sogar um.


Auch die konjunkturelle Entwicklung konnte den Trend zu Wohneigentum langfristig nicht brechen. Denn dort, wo sich die Menschen den Immobilienkauf wegen der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen eher nicht zumuten würden, tätigen sie ihn als Absicherung gegen genau diese wirtschaftlichen Risiken im Ruhestand.
Warum rechnet sich der Immobilienkauf?
Natürlich bleibt der Kauf einer Immobilie eine hohe finanzielle Belastung, die über viele Jahre abgetragen werden muss. Doch wer seine Finanzplanung optimiert und die Mehrbelastung meistert, der wird nach der Abzahlung reich dafür belohnt.
Ledige Pensionisten, die in der eigenen Immobilie wohnen – so das Ergebnis einer Untersuchung – sparen gegenüber dem Ruheständler in der Mietwohnung etwa 520 Euro monatlich. Pensionierte Eheleute in den eigenen vier Wänden haben im Vergleich zum entsprechenden Paar in der Mietwohnung sogar rund 615 Euro mehr zur Verfügung.
Insgesamt verläuft die Wohnraum-Belastungskurve etwa wie folgt: Eigentümer investieren zu Beginn der Finanzierung etwa ein Drittel ihres Einkommens in die eigene Wohnung, während Mieter nur 17 Prozent aufwenden. Nach ca. 15 Jahren zahlen beide knapp unter 20 Prozent. Nach 25 Jahren benötigt der Eigentümer nur noch zehn Prozent seines Nettoeinkommens, während der Mieter nun bei 30 Prozent angekommen ist.


Warum soll ich ausgerechnet jetzt kaufen?
Doch das Leben beginnt nicht erst in der Pension. In der eigenen Immobilie sind Sie von Beginn an unabhängig. Falls Sie ohnehin planen, früher oder später ins eigene Heim ziehen zu wollen, sollten Sie eher früher als später handeln. Natürlich wäre das Timing perfekt, wenn Sie genau zum jetzigen Zeitpunkt über einen zuteilungsreifen Bausparvertrag verfügten. Doch auch, wer nicht auf das garantiert zinsgünstige Bauspardarlehen zurückgreifen kann, macht jetzt einen guten Schnitt.